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同样100平米,香港房子比内地大多了!
发表时间 :
2023-02-24
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518
来源 :
方所长
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今年,“公摊面积”这个词可是没少上热搜!


热搜

图:微博


一位网友买了套110平米的房子,结果除去公摊面积,只剩下了61平米,一下子引起了不少热议!


那香港有没有公摊面积?香港买房是怎么看面积的?



香港实用面积vs内地建筑面积?


香港买房子讲的是实用面积,而内地讲的是建筑面积,也就是算上了公摊面积!


这三个面积的关系,可以用一个公式来简单概括:建筑面积=实用面积+公摊面积。



实用面积,顾名思义就是你真正自住的面积,也可以理解为内地的套内面积


公摊面积指的公共区域,包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等等。


建筑面积则是自住面积+公共区域面积,也就是上面两者之和。内地卖房说的就是这个面积写在房本上的也是这个面积。


公共区域

图:网络


所以说嘛,内地一套100平米的房子,抛除公摊,实际到手可能只有70平米。


而香港一套100平米的房子,到手就真的有100平米!


这里额外插一句,内地还有一个词叫公摊率,就是公摊面积占建筑面积的比例,公摊率当然是越小越好,但内地有些房子公摊率高达30%!


示意图

图:网络


说起来也有意思,香港买房不算公摊,但内地买房算公摊却又是跟香港学的。



公摊面积,香港发明!


50年代前,香港的房子都是一栋栋卖的,没有分层分单位卖这一说,直到1957年香槟大厦建成,成为香港第一个分层出售的房子。


香槟大厦

图:网络


房子分层出售后,问题也来了:楼梯、花园、过道这些公共面积的成本算谁的?


开发商灵机一动,把这些面积加到业主购买的房子面积里,就成了现在公摊面积的雏形。


随着分层大厦越来越多,这个方法也开始在香港普及,所以以前香港是按建筑面积来卖房子的,和现在的内地一样。



可后来香港车库花园越修越多,建筑面积越来越大,房子实际面积越来越小......


香港不同年代房子实用率对比

图:网络


2006年还发生了一件全港哗然的事情。


那年长实集团开发的物业四季豪园发售,业主入住后却发现:自己花高价买回的2700呎别墅,全部都是花园、车库、天台......房子真实面积只有800多呎,实用率只有29%。


直到今天,四季豪园依旧是香港实用率最小的楼盘!


四季豪园

图:明报


这就像去菜市场买荔枝,一斤荔枝里全都是叶子,只有几颗可以吃。


事件被爆出来后,民愤四起,港府也开始反省公摊面积



香港现在只讲实用面积


2008年香港颁布法律,规定了实用面积的定义。


实用面积指该房子的面积,具体包括了露台、工作平台、阳台和墙身,但不包括空调机房、窗台、阁楼、平台、花园、停车位、天台、梯屋、前庭或庭院的面积,就是除去了公共的部分。


图:网络


2013年港府又规定:开发商在卖新楼盘时,必须以实用面积来定价。


二手房也必须向买家提供实用面积、建筑面积两份资料。


实用面积和建筑面积

图:网络


自此,开发商也不会再使劲建电梯、台阶等公摊部分了,但你以为这样开发商就没招了吗?


NO!香港开发商又搞出了新的“玩法”。



实用面积并不“实用”!


不能在公摊面积上发挥,那就在实用面积上做文章——发水(广东话,像鱿鱼泡水,买到两斤鱿鱼,其实有一斤是泡水膨胀出来的,类似于掺水)


怎么发水?


前面说了香港对实用面积有明确定义,包括露台、工作平台,还有墙身厚度


港府为了鼓励开发商设计露台和工作平台,给了一些政策优惠,这使得盖露台和工作平台的成本极低,但却可以算进实用面积,高价卖给买家!


这不,开发商就使劲建露台和工作台,哪怕只有100多呎的龙床盘也要建工作平台和露台。


连纳米楼都有工作平台

图:网络


而且政府规定工作平台和楼台不能连在一起,所以这几年香港突然多了不少“悬棺式”的露台,没少遭到网友的吐槽。


虽然它小到毫无用处,但是不影响卖钱!


露台

图:网络


还有墙,比如下图两种户型设计,可利用空间是一样的,但第二种比第一种能多卖两面墙的钱。


户型图

图:网络


也因此,香港近年出现了很多奇奇怪怪户型的房子。


户型图

图:网络


如果两个买家共用一面墙(邻居),这面墙的钱就是两家平分;如果你是靠边的房子,这面墙的钱就得你一个人承担。


换句话说,一模一样的户型,走廊尽头的房子会比中间的房子贵一些。


并且随着开发商花样越来越多,一般同等面积下,新房子普遍不如老房子面积大。


新楼没有旧楼实用

图:头条日报


近些年,香港还有了一个新概念——内拢面积,就是可以用来铺地毯的面积,也可以称为“可用面积”。


如今“内拢面积”才是一个房子真正的可使用空间。


就拿下面这张图来说,图上红色虚线内的范围是你花钱购买的面积,但里面浅蓝色部分才是你真正可以使用的空间。



所以大家在看房的时候,要多多留心!除了要考虑实用呎价外,还要留意户型、阳台、墙体厚度等多种因素!



最后顺便说一下,很多粉丝朋友都向所长反映,他们在买房中遇到了大量的难题,不知道怎么才能找到靠谱的中介,一手新楼到底该怎么抽,自己收入能不能成功贷到款,尤其不知该如何挑选楼盘。


大家先别急,现在港房研究所可以提供一个购房代理服务,由所长亲自把关,我们会针对每个人的情况做具体的分析,帮你找到适合自己同时又有增值空间的房源,有需要的朋友可以联系我们!



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