所长你好，我是刚刚通过优才计划的非永居，准备买房，一是为了两年后更顺利续签，二是为了小孩上学。

预算首付可以有500万港币（印花税30%，其实也只有两成首付了），个人月入在10万港币左右。想了解1000万左右的小三居（有三个孩子），楼龄在20年以下吧。

因为我本人工作在深圳，每日港深通勤，希望位置离深圳近的新界之大埔、北区等均可，需要靠近东铁线。周边有配套的小学和中学。求推荐合适楼盘。

我把你的要点汇总了一下，大概是这样的：

1.预算1000万左右

2.楼龄年轻的小三居

3.港深通勤方便

以下是所长我的推荐：

首先你提到你在深圳上班，那么你的收入证明是可以在香港使用的，但是在进行压力测试的时候收入可能会被打折扣。

保守估计来说，可能会打7折，应该可以贷款700万左右。

在整体房屋购买上，可能还会有一些别的支出项目，比如说中介的佣金、律师费、装修的费用等，这些都是要考虑到总体预算中的。

你现在非永居还有30%的印花税，考虑到退税的问题，你的房子应该会至少拿7年。那这部分印花税就是放在那里，没有利息。

非永居需要交额外的印花税

图：网络

至于地区，大埔的交通可能没有你想象中那么方便，有车会好一些。上水在通关之后，水货客比较多，可能会很嘈杂。消费水平也拉高了，选择不是很多。

综合下来，北区粉岭是可以考虑的，总体的价位也比较低。

不过北区的学校可能稍微差一点，就看你们能不能接受这里的学区。

北区的排名前100的小学名校

图：网络

粉岭分两边，靠近粉岭地铁站的房子旧一些，选择少一些，比如粉岭名都。

粉岭名都

图：美联物业

粉岭名都的楼龄是30年左右，3房才500多万。

这个价位比你的预算低很多，因为要考虑30%印花税的问题。

1000万的房子就是300万，500万的房子就是150万，两者相差一半。而且你需要等7年，买太贵的并不划算，所以我建议你降低预算。

粉岭名都近期呎价

如果希望房子新一点，就要到粉岭北，粉岭北现在还有一个北部都会区的概念。

北部都会区整个范围很大，粉岭北主要是依靠东边的科创发展。与其去白石角附近的科学园，还不如选择这里，毕竟离深圳也近。

北部都会区范围

图：网美联物业

粉岭未来发展的前景还是很不错的，但可能时间会比较久，不过你是非永居，考虑退税问题，至少要拿7年。

沙田第一城

图：中原地产

粉岭、粉岭北那一带的话，目前的性价比是非常不错的。以前这一带不是很方便，但是现在东铁线过海，再加上北部都会区的概念，刺激了很多人北上寻宝。

如果是粉岭北，也有新盘可以选，比如恒基在粉岭北的One Innovale。

三房的房型还是挺方正的，露台和阳台连在一起也比较符合内地的使用习惯。

它的三房最近正在卖，最贵也只有700万出头。

One Innovale

图：HK01

One Innovale附近还有几个盘，帝庭轩、绿悠轩、逸峰等，所以周边相对还算成熟。

去年One Innoval开售时，还有一个新界西的Novo Land，和它差不多时间开售。

这两个盘概念相似，户型相似，在市场不好的情况下，这两个盘都还算热卖。

但Novo Land附近没有One Innovale成熟。

One Innovale和Novo Land

图：01新闻

另外北区的房子，面积都不大。想要大户型可能就要去到沙田、火炭、大围这种成熟一点的地方，但是这些区域的价格会超出你的预算。

或者你不介意楼龄的话，可以看看沙田第一城。

沙田第一城

图：维基百科

沙田第一城，我们也介绍过很多次，大型屋苑，香港有名的上车盘，3房只要500、600万。

沙田第一城近期成交价格

最后顺便说一下，很多粉丝朋友都向所长反映，他们在买房中遇到了大量的难题，不知道怎么才能找到靠谱的中介，一手新楼到底该怎么抽，自己收入能不能成功贷到款，尤其不知该如何挑选楼盘。

大家先别急，现在港房研究所可以提供一个购房代理服务，由所长亲自把关，我们会针对每个人的情况做具体的分析，帮你找到适合自己同时又有增值空间的房源，有需要的朋友可以联系我们！