所长您好，我的预算是1000万左右，首付大概能出600万，香港这边收入大概是3万港币/月，内地也有收入，但应该不能用来贷款。

我的需求是交通方便，临近地铁，楼龄在20年内，想要两房，实用面积希望在50-60平米左右（500-600多呎），有好一点的校网。

最好能有一定的升值空间（好出售、好出租），我将来不一定在香港长住。

我之前一直住在天后、炮台山、北角，对这些区域比较熟悉。

这些区域是否有合适的房源？或者其他区域也可以，但是不想太偏。

我把你的要点汇总了一下，大概是这样的：

1.预算1000w

2.目标2房

以下是所长我的推荐：

楼龄在20年内，实用面积50-60平米左右，还要1000万以内，在港岛基本没得选，新界、九龙会有。

你提到的炮台山、北角很多老楼，像康泽花园、和富中心有符合你面积和预算的房子，但楼龄都接近40年了。

北角康泽花园

图：维基百科

如果你一定要选港岛，那就要在面积和楼龄之间做一个取舍。

其实我建议你把预算调低，调到800万左右。

以你的收入，大概能贷到300-400万。

不过我想给你提个醒，最近香港楼市比较大的一个事情就是美国加息，香港也在跟随，各大银行纷纷上调H按的封顶息率（中银已经加至2.75%）。

9月22日，汇丰宣布加P（最优惠利率），由年利率5.0%调高至5.125%，紧接着渣打和中银也宣布了加P，估计其他银行也会跟随。

这次大概是汇丰近4年来首次加P

图：HK01

上调息率会影响你的借贷能力，你要有心理准备。

如果你的房子想要出租的话，按照香港的政策，贷款只能做5成。我建议你采取“一半一半”的方案，就是一半首付，一半贷款，将你的预算调低。

这样你可以将杠杆用尽，提高你的资本回报率，同时你手上的现金也可以更充足一点。

选择高成数按揭买的房子不可以放租

图：house730

而且我建议你买连租约的盘，就是那种正在放租的房子。

连租约的盘一般是比较少人愿意买，因为有租约，所以不能做高成数按揭，首付压力比较大。

这就是一个连租约盘，租金是18300港币/月

图：中原地产

但是买这种盘可以提升你的借贷能力。香港租金也是可以算作收入的，假设租金是1.5万，银行可能会按6、7成来计算，也就是9000-1万港币。这样你的收入就从3万提升到了4万。

这种盘很适合首付充足，并且不需要立即入住的买家。

不过买连租约盘会涉及到一些问题，形成一定的风险，需要找专业的团队来帮你，而且只限于二手。

连租约盘不属于一个常规选择

图：网络

800万左右、符合你要求的两房，选择很多，港岛、九龙、新界都有，区别就差在了楼龄上。如果是港岛，楼龄基本都是35-40年。

相对新一点的，你可以看看上环的帝后华庭，楼龄不到20年，校网不错，租金收入好，两房租金能有2万多，可以提高你的借贷能力。

帝后华庭最近租金价格

这个屋苑很受中环工作人的欢迎，它2房的入门门槛是800多万。

不过应该买不到50平，只有40来平，其实香港的40平和50平相差不大。

帝后华庭近期成交价格

北角的形品楼龄更新一点，不过要上个坡，就看你是否能接受。

形品

图：维基百科

但形品也不便宜，它的两房多是50多平的大两房，最近来看都要1000多万。

或者牺牲一下户型，买个400多呎的大一房，大概800多万，租金也能到2万多。（不过我一向主张能买两房就不要选一房）

形品最近成交价

形品更适合年轻人，它设计的风格更偏年轻化，帝后华庭更多家庭客。

如果是从升值的角度，你可以考虑日出康城。

日出康城这3年也是逆市在涨，它的升值会相对快一点，但它的发展已经快接近成熟了，最后的一个快速升值期之后就是稳定期。

现在这个时间点，一手、二手都有折让。

如果换到日出康城，800多万的两房还能满足你50多平的面积要求。

日出康城

图：网络

不过日出康城的租金会相对差一些。

希望我的回答可以帮到你。

最后顺便说一下，很多粉丝朋友都向所长反映，他们在买房中遇到了大量的难题，不知道怎么才能找到靠谱的中介，一手新楼到底该怎么抽，自己收入能不能成功贷到款，尤其不知该如何挑选楼盘。

大家先别急，现在港房研究所可以提供一个购房代理服务，由所长亲自把关，我们会针对每个人的情况做具体的分析，帮你找到适合自己同时又有增值空间的房源，有需要的朋友可以联系我们！