所长你好，想请问一下，预算1200以内，小三房，最好是在九龙，上班比较方便点，虽然是自住为主，也希望能比较保值，楼龄最好是不超过20年，最近看到启德那边的发展很不错，但是3房的入场价超过了预算。

因为有小朋友，所以学区也是需要考虑的一方面，所长有没有什么其他好的推荐？

我把你的要点汇总了一下，大概是这样的：

1.预算1200w

2.目标3房

以下是所长我的推荐：

1200万的房子受益于波叔plan，最多可以贷8成，不过有些人可能会担心加息影响压力测试。

前几次也和大家说过，受美国加息影响，香港的贷款利率也在涨，现在大概是2.75%左右，有些银行可能会有一些便宜的选择。

有一个好消息是，金管局下调了压力测试的要求，同样的收入现在贷到的钱可能比之前还要多。

所以大家也不用太担心！

这是压力测试政策推出以来首次下调

图：HK01

我看你提到想要好的学区，九龙最好的学区就是校网34和41。不过香港的校网概念和内地不一样，香港是租售同权。不一定非要买学区房，在这里租房也行。

再说说你提到的启德。

启德的增值潜力是不错的，但它的地价很高，现在的新楼趋势就是开放式厨房，发展商为了压缩户型必须先压缩厨房。

所以跑道区新出的小三房，就是很紧凑，压缩了厨房的面积。

Miami示范单位，开放式厨房

图：地产站

一些年轻的家庭应该能接受，但对于带小孩的家庭来说，还是老楼空间大一些，住的更舒服一些！

我们可以以启德为出发点，向北就是九龙城，以前比较落后，因为很少有发展商做开发，基本就是单栋的新楼，而老楼又非常旧。

九龙城

图：头条日报

往九龙塘走又不一样了，它属于传统豪宅区，虽然也都是老楼，但都是大面积的豪宅。

九龙塘

图：HK01

而九龙城这边，现在我们看到越来越多发展商过来，包括中资的发展商也在收九龙城的旧楼，然后重建，因为要配合启德的发展。

九龙城也有相应的地铁口，并且跟启德的规划连在一起，靠近地铁口的位置，都是比较值钱的、比较有潜力的，发展商重点开发的地方。

我知道的，他们在十年前已经开始收楼了，而且是大片大片的收。

九龙城正在重建

图：香港经济日报

现在有了启德会带动周边，包括屯马线通车，都将会加速了这里的发展。

所以除了启德，九龙城陆陆续续也会有一些新楼推出。

我觉得如果你的预算够，首选还是启德，如果你预算有限，但是又想吃到启德的红利，九龙城就属于次选。

九龙城

图：经济一周

不过前面也说了，九龙城单栋比较多，想要大型屋苑可以看看红磡、黄埔一带，发展更成熟一些，一直是个小中产区，各方面都很成熟，船、巴士、小巴，红磡站都有，后来又修了黄埔站，东铁线过海，这里又有了双铁优势。

如果你想面积大一些，可以考虑黄埔花园（楼龄是30多年），不过楼龄超过了你的要求，但是很好住，而且住客的质素比较高，有很多外籍住户，有点小太古城的感觉。

黄埔花园

图：维基百科

黄埔花园是钻石厅，其实钻石厅有利有弊，好的地方是可以保障隐私、可以有很好的视野。不好的地方就是客厅不方正，如果是大户型相对还好，如果是小户型，会显得有些压抑，而且不好放置家具。

如果想楼龄小一点，就是海滨南岸，刚好20年。海滨南岸是一个性价比比较高的屋苑，尤其是在跌市的时候。现在以你的预算能买到海滨南岸最好的户型，朝南、看海！

海滨南岸近期成交

不过有些港人会介意海滨南岸本来是居屋，翻新后、加会所就变成了私人屋苑。

海滨南岸

图：维基百科

海滨南岸只有两种户型，日字型和吕字型。日字型更好用一点，吕字型窗更大一些，景观会更好。

总结一下，启德的话，以你的预算只能买两房半，或者看看跑道区有没有便宜的小三房，升值能力不错，但是住起来可能会有些局促。

想要住得舒服，你可以看红磡黄埔，交通好，选择多，但就是楼龄旧一点。

希望我的回答可以帮到你。

最后顺便说一下，很多粉丝朋友都向所长反映，他们在买房中遇到了大量的难题，不知道怎么才能找到靠谱的中介，一手新楼到底该怎么抽，自己收入能不能成功贷到款，尤其不知该如何挑选楼盘。

大家先别急，现在港房研究所可以提供一个购房代理服务，由所长亲自把关，我们会针对每个人的情况做具体的分析，帮你找到适合自己同时又有增值空间的房源，有需要的朋友可以联系我们！