你好，想请问预算600-800w左右，想要两房，离mtr近一点的，区域的话没有什么特别的要求，不会考虑青衣、东涌、屯门、元朗这类。楼龄大约20年以内的，面积500呎左右。

我自己比较心仪的盘比如德福花园，喜欢户型和环境，但因为楼龄比较旧，所以比较犹豫。

请问九龙或港岛区有推荐的吗？

我把你的要点汇总了一下，大概是这样的：

1.预算800w

2.目标2房

3.楼龄20年内

以下是所长我的推荐：

既然你喜欢德福花园，那我们就先说一下九龙湾三宝：淘大花园、德福花园和得宝花园。这几个盘在当年确实不错，户型也比较实用，但现在有个通病就是楼龄太老。

这三个盘里最好的就是德福花园，算是地铁上盖的楼盘，不过九龙湾这个站是在地上，所以会有噪音。

九龙湾

图：维基百科

而且这三个盘的房子都不太高，配套的商场也是属于偏民生的商场，不过人流量非常大，离观塘站很近，还有去九龙湾展贸中心的接驳巴士，在这一带上班的人也很多。

九龙湾展贸中心

图：AM730

如果启德的单轨规划能够把它串联起来，会很利于这一带发展，但可惜计划取消了，新的方案也没有再连到九龙湾。

所以九龙湾比较缺少变化，但很多local会选择这里。

因为九龙湾确实交通方便，而且很适合想在市区上车，并且工作在这一带的人。

德福广场

图：HK01

不过这三个盘的业主很多都是早年买的，特别是在非典时期，他们当时的买入价可能只有几十万，赚了非常多，所以他们能接受的减价幅度也很高。

新闻中的业主是2003年55万买入的，去年卖了832万

图：香港经济日报

现在的市场环境下，有些业主心态弱，你可能会找到低于估值的笋盘。

而且以你600万-800万的预算，选择非常多，可以买到中上质素的盘。对于自住的买家来说，如果你的预算刚能挤进这个屋苑的门槛，只能买到比较差的那档房子（比如极低层，内园景），你未必能接受。

德福花园最近成交价格

概括一下，如果买九龙湾，不要期待会有一个很大升幅，你要往砍价这个方向努力，如果能砍到一个很笋的价格，将来市场回暖，这就是你赚到的。

和九龙湾相比，很多年轻人会选择康城和将军澳一带，因为有很多新楼，也是新式的规划。

将军澳和康城这两年都涨了很多，最近降价也不少，你可以考虑一下日出康城。

日出康城

图：am730

以前800万两房在日出康城基本没得选，但现在选择很多，过了SSD的那些盘，后面4-9期都可以（4期晋海、5期MALIBU、6期LP6、7期MONTARA、8期SEA TO SKY、9期MARINI）。

Lp6、MONTARA和MARINI的开卖时呎价比较低，比较容易买到。

LP6现在放价是800万出头

MALIBU的呎价比较高，可能会有点难。

总之4-9期都可以考虑，选择非常多，而且都是这几年才交楼的新盘，也不用担心装修和维修问题。那些放价800万出头、700多万的房子都可以试着砍砍价。

另外九龙东一带，启德一直是我们比较看好的地区，但以你的预算只能买到一房，看你是否能接受。

另外土瓜湾一带也可以看一下。

土瓜湾

图：维基百科

九龙城和土瓜湾也能吃到启德的红利，上次我们讲了九龙城，这次重点讲讲土瓜湾。

如果你去土瓜湾走一走，很多旧楼已经被收掉了，现在已经平整了，空出了很大的空地，准备要盖楼。

这些旧楼重建的项目成本都不低，将来卖的时候也不会便宜。

马头角十三街

图：维基百科

除了比较新的单栋，土瓜湾相对有规模的屋苑主要有傲云峰和翔龙湾。

从现在的行情也可以看出，相对于大市，这两个盘的跌幅还是比较小的。

翔龙湾的特色是户型比较小，实用率比较低，但是总价便宜，还是个临海屋苑，海景不错，并且规模比傲云峰大，会所也比傲云峰全。

翔龙湾

图：维基百科

但是翔龙湾离地铁口稍微有点远，傲云峰比较近，而且将来还会有个天桥直接连到地铁口。

如果你想要两房，我会更推荐傲云峰，毕竟可以多个天桥，以后和启德会有一个更紧密的串联。

土瓜湾一带主要的大型屋苑就这两个，其他就是一些单栋的新楼，而且也不便宜。

希望我的回答可以帮到你。

最后顺便说一下，很多粉丝朋友都向所长反映，他们在买房中遇到了大量的难题，不知道怎么才能找到靠谱的中介，一手新楼到底该怎么抽，自己收入能不能成功贷到款，尤其不知该如何挑选楼盘。

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