收到楼不一定可以马上入住，这是很多人的经验。
我偏好买一手新房，买的四套都是一手房，原因是流程比较顺利，而且不用过于担心楼房素质问题，也不用花一大笔钱去请师傅装修。
而且我也很怕跟装修师傅商量还有跟进事项，所以一手房就最方便，只是要安排好验楼执修监督的工作。
买过一手房的小伙伴应该都知道，收楼后还要验楼，验楼发现问题后要交给开发商维修，这一步就叫执修，修完之后再验，直到满意为止。
验楼
图：中原地产
不少业主都选择等开发商全部修完后才入伙，避过此阶段的尘土飞扬，也怕妨碍师傅开工，耽误进度。我买房的目标就是要尽快出租或尽快入住，所以在执修监督的时候要非常用心。
买了这么多年新楼，我自己也总结了不少经验和教训，这次就来跟大家分享一下。
01
首先，一般售楼书上会写有验楼期限，要求业主在指定时间内向发展商递交验楼报告，普遍为6个月。我购买的最新屋苑嘉峰汇，他们运用新科技，要求业主在网络上提交执收报告，在适当的地方拍摄照片，好让执收师傅完成工作。
嘉峰汇
图：中原地产
但是我认为这样太复杂了，我还是马上聘请验楼师。早上收楼后，马上在下午进行验楼，并且吩咐他们于同日提交书面报告给发展商，务求将所有东西在最短的时间完成。
很多业主会问，我刚刚递交完缺陷清单，要等发展商多久才会完成执修？
正常发展商在递交缺陷清单后两星期内完成执修，如你是首批入纸的当然会比较快，相反当前面已经有很多人在排队执修就可能需要较长的时间，但发展商作出承诺，所有工程会于21个工作天内完成。
贴小黄纸就是有问题的地方
所以要早点查完，早点发给开发商。
当然事情没有那么顺利，就拿我最近的这次来说吧，在我提交完执收清单后的一个星期，我致电执收部查询进度，发现原来他们连我的单位也没有进去过。
我马上问清楚到底是发生什么事，发展商这才开始进行执修。所以这件事提醒大家，即是提交了执修清单，也要不时地监察着执修的进度和情况。
执修过程
第二，即使赶着入住单位，也不可以在短时间內急着搬进单位，因为发展商会以此理由而拒绝继续进行执修。
我就曾经有个类似的经历，我曾在执修期间，带着简便行装，在单位内待了一两天，发展商想要指出因为我已搬进去而不跟我进行执收。
最后我据理力争，告诉他们我使用单位的情况，发展商还是帮助进行执修，并派整个屋苑的工程监督监察着整个过程。
第三，发展商通知完成执修，但是我发现问题却还在，不满意执修结果，例如墙壁还是有裂痕、地板还是高低不平。
于是我再次递交缺陷清单，发展商是有责任去确保业主满意才签收的。一般售楼书上会写有验楼期限，在期间内发现的问题会负上维修的责任。不同发展商也有所谓的保养期。
大家记得要查看执收期跟保养期的最后日期，要赶紧在执收期内马上要求发展商跟进，否则日后需要自行承担执收款项。
我吩咐他们总共填写了五次执收报告，每一地方都仔细监督着，务求把单位状况做到完美，免却日后一切麻烦。
墙体问题
另外，大家在执修的过程中，最好时刻拍好照片，方便取证。
有一次，我去查看执修进度时发现情况有点糟糕，如房窗打开着、没有关、地上都是鞋印，我马上拍下照片，并传送给收楼大使，告诉他这件事情。
之后，收楼大使马上道歉并安排清洁部门内把整个单位进行清洁，事件才告一段落。所以，日后大家若面对同样事件，请马上将这种情况记录在案，并拍下照片留作证据再向发展商要求善后，赔偿清洁。
我当时拍的照片
其实，由于不同发展商对交楼服务的标准不一，部份发展商愿意无条件为业主提出的问题执修；部份则只按自己内部标准而定。既然如此，为免日后有争执，我觉得小业主收楼时也应该先拍照存档，同时验楼师检验期间也尽量抽空在场拍摄证明。
最起码，一旦跟执修部有什么争执时，自己也有证明文件。不过我这次比较忙，只参加了上半场，下半场就交由家人负责，最终也做到同样效果。
我的小小单位，可说是这屋苑中原来最独一无二的单位了。这次的执修过程，中后段我们全程监督着，连屋苑的工程总监督也亲自来单位视察，安排人手三次之多。
由于单位有很多零碎的地方没有修得很好，我们把他邀请过来，一五一十告诉他问题所在及解决方法，最后工程监督和一众执收师傅们在数天内把整个单位的执收工作完成，甚至帮我在阳台内外、及扶手位置都加上玻璃胶，杜绝日后单位出现渗水以及刮伤手的情况。
完成效果图
后来有邻居来我家参观时，问到此情况，便向执收部门表示可否帮自己单位也加上这小型工程， 但都一一被拒绝了。
所以，我真是幸运的小宝宝呢！同时我也提醒大家，在验楼的时候一定要自己多上心，错过了那个时间再发现问题，开发商也不会理你的。
02
有些业主会想节省聘请验楼师的费用，其实我们可以自行完成验楼功夫。我只聘请了验楼师一次，及后由家人做验楼功夫。由于我的爸爸是装修公司的老板，有很多细微的位置他也能观察得到，以下是一些建议：
1.来去水位是否正常？喉管是否有渗漏？如喉管出现渗漏，不单需要花钱维修，还有机会因漏水令室内其他家具电器受损，而且更可能影响楼下单位，所以一旦发现喉管问题，必须通知发展商，并且要马上跟进，以免影响邻居。
水槽
2.坐厕或花洒等也要小心检查，确保正常及没有漏水？地板是否已铺平？会否突出或有裂痕？地板质素是否完整无缺？否则到家私进场的时候，一切便麻烦了。
地板
3.小心敲打墙身听声，若发出空鼓的声音，即可能代表出现空心墙，而空心墙不受力，不可用作安排吊架及吊柜，会有机会倒塌，我单位内的主人房就有相同情况，执修了三次才完成，所以大家必须通知发展商检查。
墙体问题
4.窗户及趟门是否能正常关上？防漏胶边有没有破损？窗框和窗身玻璃等是否正常？
室内其他玻璃，如浴室玻璃镜及玻璃趟门等质素是否有问题？是否有气泡或裂痕？我主人房的玻璃也有刮花情况，幸好没有起泡，不然要把整个窗户重新更换，听邻居说，需时要两个月以上。
窗户和趟门
5.电插座和电器是否可正常运作？电器是否有刮花？品牌是否与楼书资料相符？遥控器是否全部齐全？
插座
我们当业主的必须争分夺秒，在指定时间内填妥清单并交回发展商，否则发展商可以不受理。另外，如单位有露台及工作平台，也要细心检查相关去水位、地台及玻璃的质素；还要小心测试围栏的安全性，如有松脱迹象便要立即通知发展商进行维修。
记得在检查时用手机或相机将有问题位置拍照存档，以便日后可跟进。
再者，发展商需在合理时间内完成执修，如执修后单位仍有严重瑕疵，业主可以继续入纸要求发展商再跟进。
相反，发展商没有在合理时间内完成执漏项目，以致入伙日期一再被拖延，业主可以以更强硬的手法跟发展商讨论。
验楼师验楼
图：中原地产
最后，在此祝愿所有业主，收楼及执修过程一切顺心，顺利出租或入住辛苦买来的单位，感谢大家。
*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房研究所”平台意见。图像影音来自网络，本文由港房研究所原创，转载请联系港房研究所微信公众号（ID：fanginhk）。
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